Fassadensanierung für Eigentümergemeinschaften
Zwischen dem ersten Riss und dem Beschluss liegt meist ein Jahr
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet nicht der, der den Schaden zuerst sieht. Zwischen dem Hinweis des Beirats, dem Angebot, der Versammlung und dem Aufbau des Gerüsts liegen in der Regel zwölf Monate, manchmal mehr. Wir richten unsere Angebote deshalb so ein, dass sie diesen Weg überstehen: nachvollziehbar gegliedert, mit klarem Umfang und mit einer Preisbindung, die über den Versammlungstermin hinausreicht.
Die Wohnanlagen aus den sechziger und siebziger Jahren in Oberasbach, Zirndorf und Stein stehen inzwischen fast alle vor der zweiten oder dritten Fassadenrunde. Damit ändert sich die Aufgabe: es geht nicht mehr um einen frischen Anstrich, sondern um Altbeschichtungen, hohl liegende Putzflächen, Betonbrüstungen und Anschlüsse, die beim letzten Mal schon einmal repariert wurden. Wir sagen vor dem Beschluss, was wir sehen, und nicht erst, wenn das Gerüst steht.
Ein Angebot, über das sich abstimmen lässt
Ein Verwalter kann nur beschließen lassen, was in der Einladung steht. Pauschalpreise ohne Aufschlüsselung führen regelmäßig zu Rückfragen, die eine Versammlung nicht beantworten kann, und damit zur Verschiebung auf das nächste Jahr. Wir bauen das Angebot deshalb nach Bauteilen und Arbeitsschritten auf.
Positionen, die der Verwalter vorlesen kann
Gerüst, Reinigung, Rissinstandsetzung, Putzausbesserung, Grundierung und Beschichtung stehen bei uns getrennt, jeweils mit Menge und Einheitspreis. Alle Preise sind Nettopreise, die Umsatzsteuer weisen wir separat aus, weil die Gemeinschaft mit der Bruttosumme rechnet. Positionen, deren Umfang sich erst am Gerüst zeigt, etwa das Abklopfen und Ausbessern von Hohlstellen, kennzeichnen wir als Eventualposition mit Einheitspreis. Dann steht die Kalkulationsgrundlage schon im Beschluss und niemand muss später über den Preis reden, nur noch über die Menge. Eine Einordnung der Größenordnung gibt die Seite Was kostet eine Fassadensanierung pro Quadratmeter.
Erhaltung oder bauliche Veränderung
Diese Unterscheidung entscheidet über Mehrheit und Kostenverteilung. Wird der bisherige Zustand wiederhergestellt, also Putz instandgesetzt und neu beschichtet, ist das eine Erhaltungsmaßnahme nach Paragraf 19 WEG, beschlossen mit einfacher Mehrheit und verteilt nach Miteigentumsanteilen. Kommt eine Dämmung dazu, die den Standard des Hauses hebt, kann es sich um eine bauliche Veränderung nach Paragraf 20 WEG handeln, für die Paragraf 21 WEG eine eigene Kostenverteilung vorsieht. Die rechtliche Einordnung trifft Ihr Verwalter, nicht wir. Wir liefern die Grundlage dafür: getrennte Angebote für die reine Instandsetzung und für die Variante mit Fassadendämmung, damit beide Wege in der Einladung stehen können.
Wenn es hilft, kommen wir zur Eigentümerversammlung und erklären das Angebot. Fragen nach Standzeit, Lärm, Balkonnutzung und Farbe lassen sich in zwanzig Minuten vor Ort klären, schriftlich oft gar nicht.
Wenn das Gerüst an einem bewohnten Haus steht
Bei einer Eigentümergemeinschaft arbeiten wir nicht an einem leeren Objekt, sondern an dreißig Haushalten mit Frühschicht, Homeoffice, Kleinkindern und Hunden. Das planen wir ein. Wir rüsten abschnittsweise ein, wenn die Anlage groß ist, und arbeiten eine Seite fertig, bevor die nächste beginnt. Zwei Wochen vor Beginn bekommt der Verwalter einen Aushang mit Terminen, Arbeitszeiten und einer Handynummer, unter der unser Bauleiter erreichbar ist.
Was wir vorher von den Eigentümern brauchen: Balkone frei geräumt, Blumenkästen abgenommen, Markisen eingefahren, empfindliche Pflanzen von der Hauswand weg. Während der Arbeiten an der jeweiligen Seite bleiben die Fenster geschlossen. Ein Gerüst erleichtert auch den Einstieg ins Haus, deshalb sichern wir die untersten Aufstiege nach Arbeitsschluss und empfehlen, Fenster in den unteren Geschossen nicht auf Kipp zu lassen.
Ein Punkt, der regelmäßig zu Streit führt: alles, was an der Fassade hängt und jemandem persönlich gehört. Satellitenschüsseln, Außeneinheiten von Klimageräten, Wäschespinnen, Rankgitter, Namensschilder. Wir demontieren nichts, was nicht im Auftrag steht. Der Verwalter klärt vorab, wer welches Teil abnimmt und wer es wieder anbringt. Genauso bei Balkonbelägen: liegt dort Sondereigentum, sagen wir beim Aufmaß, was mitgemacht werden müsste, und geben dafür ein eigenes Angebot ab. Wie wir das ausführen, steht bei der Balkonsanierung und Balkonbeschichtung.
Steht das Gerüst ohnehin, lohnt der Blick auf das Treppenhaus. Innen und außen im gleichen Zeitraum spart der Gemeinschaft einen zweiten Anlauf und eine zweite Beschlussfassung. Dazu gibt es die Seite zur Treppenhaussanierung.
Abnahme, Dokumentation und was danach bleibt
Am Ende steht die gemeinsame Abnahme mit Verwalter und Verwaltungsbeirat. Wir gehen die Fassade ab, halten offene Punkte schriftlich fest und arbeiten sie ab, bevor das Gerüst fällt. Danach bekommt die Gemeinschaft die Unterlagen für die Akte: verwendete Produkte mit Datenblatt, Farbtonbezeichnung, behandelte Flächen und die Fotos der Untergrundschäden. Beim nächsten Anstrich in fünfzehn Jahren weiß der dann zuständige Verwalter, was auf der Wand liegt. Diese Unterlage fehlt bei Bestandsanlagen fast immer, und sie kostet die Gemeinschaft beim nächsten Mal Geld.
Was wir nicht übernehmen: Dachdeckerarbeiten, Fenstertausch, Abdichtung von Kelleraußenwänden, Elektro- und Blitzschutzarbeiten. Wo das mit hineinspielt, sagen wir es beim Aufmaß und stimmen die Reihenfolge mit den Betrieben ab, die die Gemeinschaft dafür beauftragt. Fenster vor Fassade ist dabei fast immer die richtige Abfolge.
Angebot für Ihre Eigentümergemeinschaft
Schicken Sie uns die Anlage mit Adresse, Baujahr, Anzahl der Wohnungen und ein paar Fotos der Schadstellen. Wir nehmen die Fassade vor Ort auf und legen ein Angebot vor, das sich in der Versammlung beschließen lässt. Auf Wunsch getrennt für Instandsetzung und Dämmung.
Telefon: 0911 65 65 82 78
E-Mail: info@weigand-bau.com
Häufige Fragen von Eigentümergemeinschaften
Wie lange ist Ihr Angebot für die Versammlung gültig?
Wir binden uns bei Fassadenprojekten für Eigentümergemeinschaften länger als üblich, weil der Beschluss Zeit braucht. Den Zeitraum halten wir im Angebot fest. Liegt die Versammlung weiter entfernt, sagen Sie uns das vorher, dann stimmen wir die Bindefrist darauf ab.
Kommen Sie zur Eigentümerversammlung?
Ja, im Raum Oberasbach, Fürth, Nürnberg, Zirndorf und Stein ohne Zusatzkosten. Wir erklären den Umfang, die Reihenfolge und die Standzeit und beantworten Fragen direkt. Das erspart der Versammlung eine Vertagung wegen offener Punkte.
Wie gehen Sie mit Nachträgen um?
Was unter dem alten Putz liegt, sieht man erst nach dem Abklopfen. Stellen wir mehr Hohlstellen fest als angenommen, messen wir die Fläche auf, fotografieren sie und legen dem Verwalter den Nachtrag vor, bevor wir sie bearbeiten. Weil die Einheitspreise schon im Beschluss stehen, geht es dabei nur um die Menge.
Wie lange steht das Gerüst an einer Wohnanlage?
Bei einem Mehrfamilienhaus mit sechs bis zwölf Wohnungen rechnen wir je nach Umfang mit vier bis acht Wochen, bei einer Dämmung länger. Größere Anlagen rüsten wir abschnittsweise ein, damit nicht das ganze Haus gleichzeitig zugebaut ist. Die Einflussgrößen stehen bei Ablauf und Dauer einer Fassadensanierung.
Arbeiten Sie auch dauerhaft für Verwaltungen?
Ja. Mehrere Verwaltungen im Landkreis Fürth und in Nürnberg geben uns wiederkehrend Treppenhäuser, Fassaden und Wohnungen zwischen zwei Mietverhältnissen. Wie das läuft, steht bei den Malerarbeiten für Gewerbe und Hausverwaltungen.