Haus oder Wohnung vor dem Verkauf herrichten
Vor dem Fototermin, nicht vor dem Notartermin
Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft, bekommt von allen Seiten Ratschläge, was vorher noch gemacht werden müsste. Meistens ist die Liste zu lang. Was den Eindruck bei der Besichtigung wirklich trägt, sind wenige Dinge, und sie kosten einen Bruchteil von dem, was eine Sanierung kostet. Wichtig ist nur der Zeitpunkt: gearbeitet wird, bevor die Fotos für das Exposé entstehen, nicht danach.
Wir arbeiten für Verkäufer und Erben in Oberasbach, Zirndorf, Stein, Fürth und Nürnberg, oft in leeren Objekten und meist unter Zeitdruck. Und wir sagen, wo der Aufwand sich im Preis wiederfindet und wo nicht, auch wenn dabei ein Teil des Auftrags wegfällt.
Was sich rechnet und was nicht
Fast immer sinnvoll
Wände und Decken in einem hellen, neutralen Ton. Vergilbte Decken machen einen Raum älter, als er ist, und man sieht es erst im Vergleich zur frisch gestrichenen Wand. Dazu die Lackflächen: Türen, Zargen, Heizkörper und Handläufe. Eine aufgefrischte Tür wirkt im Foto wie eine neue. Beim Haus kommen Eingangsbereich, Haustür und, wenn vorhanden, das Treppenhaus dazu, weil das die ersten Meter sind, die jemand betritt. Was dabei anfällt, steht bei Wohnung streichen und Innenräume renovieren.
Selten sinnvoll
Küche, Bad und Bodenbeläge. Wer hier investiert, trifft fast nie den Geschmack des Käufers und bekommt das Geld nicht wieder, weil der Käufer ohnehin seine eigene Vorstellung hat. Ein Bad, das ordentlich und sauber ist, reicht. Gleiches gilt für kreative Gestaltung: eine Wand in Petrol kann ein Raum tragen, verkauft aber schlechter als ein neutraler Ton, weil der Interessent sich seine eigenen Möbel vorstellen muss.
Der Punkt, der Besichtigungen entscheidet
Geruch. Nikotin, Haustiere, ein feuchter Keller, eine Wohnung, die zwei Jahre leer stand. Menschen entscheiden das in den ersten Sekunden und begründen es hinterher mit etwas anderem. Nikotin lässt sich nicht überstreichen, dafür braucht es Reinigung und einen isolierenden Sperrgrund, sonst kommt der Geruch zurück, sobald geheizt wird. Das ist die Maßnahme mit der größten Wirkung, und sie steht in keinem Ratgeber.
Was wir nicht überstreichen
Hier sind wir unbequem, und das aus gutem Grund. Einen Feuchtefleck an der Kellerwand, dunkle Ecken hinter dem Schrank oder einen Riss, der sich durch zwei Geschosse zieht, streichen wir nicht einfach zu. Nicht weil es handwerklich nicht ginge, sondern weil es dem Verkäufer schaden kann.
Ein Verkäufer muss Mängel offenlegen, die er kennt und die der Käufer nicht erkennen kann. Wer einen bekannten Feuchteschaden überstreicht und im Vertrag nichts davon erwähnt, riskiert später den Vorwurf des arglistigen Verschweigens, und dann hilft auch der vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht. Das kann Jahre nach dem Verkauf zurückkommen. Wie weit die Aufklärungspflicht im Einzelfall reicht, beurteilt Ihr Notar oder ein Anwalt, nicht der Malerbetrieb.
Praktisch heißt das: wir sehen uns solche Stellen an und sagen, ob es sich um einen abgeschlossenen Altschaden oder um etwas Aktives handelt. Ist es aktiv, klären wir die Ursache, und dann entscheiden Sie, ob Sie instand setzen lassen oder den Punkt offen ins Gespräch mit dem Käufer nehmen. Beides ist sauber. Überstreichen und hoffen ist es nicht. Bei Feuchte und Schimmel steht der Ablauf bei Feuchteschäden und Schimmelbeseitigung.
Ein Zeitplan, der zum Verkauf passt
Die Reihenfolge ist fast immer dieselbe. Erst wird geräumt, dann kommen wir, danach entstehen die Fotos, und erst danach beginnen die Besichtigungen. Wer die Fotos vor dem Anstrich macht, weil es schneller ging, verschenkt den größten Teil der Wirkung, denn die meisten Interessenten entscheiden anhand der Bilder, ob sie überhaupt kommen.
Bei Erbfällen kommt ein Schritt davor: die Räumung. Wir übernehmen keine Entrümpelung, arbeiten aber regelmäßig direkt hinter einem Räumungsunternehmen und stimmen den Termin mit ab. Sagen Sie uns, wann die Wohnung leer ist, dann planen wir darauf. Steht noch eine Mietwohnung im Objekt, gilt für die der übliche Ablauf beim Mieterwechsel.
Objekt verkaufsfertig machen lassen
Schicken Sie uns Fotos der Räume und den geplanten Termin für das Exposé. Wir sehen uns das Objekt an und schlagen vor, was wir machen würden und was wir weglassen würden, mit Festpreis für den Umfang, für den Sie sich entscheiden.
Telefon: 0911 65 65 82 78
E-Mail: info@weigand-bau.com
Häufige Fragen von Verkäufern und Erben
Lohnt es sich, vor dem Verkauf zu streichen?
In den meisten Fällen ja, weil Anstrich die günstigste Maßnahme mit der deutlichsten Wirkung ist. Eine leere, frisch gestrichene Wohnung fotografiert besser und wirkt gepflegt, und das beeinflusst, wie lange das Objekt am Markt ist. Eine Sanierung von Küche oder Bad rechnet sich dagegen selten.
Wie schnell geht das?
Bei einer leeren Wohnung mit Wänden, Decken und Lackflächen sind es je nach Größe drei bis sechs Arbeitstage plus Trocknung. Sagen Sie uns den geplanten Fototermin, dann rechnen wir rückwärts. Bei Erbfällen mit noch möblierten Räumen brauchen wir vorher die Angabe, was geräumt wird und was stehen bleibt.
Arbeiten Sie mit Maklern zusammen?
Ja, regelmäßig. Meist kommt die Anfrage über den Makler, der das Objekt aufnimmt und den Termindruck kennt. Abgerechnet wird trotzdem mit dem Eigentümer, und die Entscheidung über den Umfang liegt bei Ihnen, nicht beim Makler.
Kann ich nur die Räume machen lassen, die man sieht?
Sie können, und viele tun es. Wir sagen dazu offen: Interessenten öffnen jede Tür, auch die zum Keller und zur Abstellkammer. Ein Raum, der deutlich abfällt, zieht den Eindruck der ganzen Wohnung nach unten. Sinnvoller ist es, überall das Nötige zu machen als an drei Stellen das Beste.
Übernehmen Sie auch die Fassade vor dem Verkauf?
Wenn die Fassade das Bild deutlich zieht, ja, aber das ist eine andere Größenordnung und braucht Gerüst und Zeit. Häufig genügt es, Sockel, Haustür und Dachkasten aufzufrischen und die Fassade als Punkt beim Preis offen zu lassen. Was eine komplette Ausführung bedeutet, steht bei Fassade streichen lassen.